注意！河西南6盘集中交付将引发三大问题 现在买房你要考虑……
河西下半年11家楼盘交付，其中河西南便有6家。
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河西中现房销售 高价二手房能出手？
2017年9月华新城璟园将整体交付，意味着进入现房销售时代。华新城上一次开盘还是2016年5月份，均价4.3万/㎡。
去年11月份，华新城璟园传出加推消息，并且已经进行了意向登记。
然而，11月中旬，加推便被搁置了。
今年5月华新城加推消息又一次传出，但是直至现在还未有明确的消息。
开盘时间一推再推，今年9月项目将整体交付，进入现房销售时代。限售下，华新城是最快出手楼盘，绝佳的地理位置，其难买程度可想而知。
（华新城璟园）
河西中部下半年交付楼盘除了华新城璟园以外，金隅紫京府和宏图上水云锦也有部分房源交付，其中金隅紫京府还剩最后一栋8号楼38套170㎡户型；宏图上水云锦还剩最后三栋216套房源，面临收官！
此外河西中部还有保利天悦和海玥名都两个项目，保利天悦预计8月加推，可能的话将一次性推出所有房源；海玥名都项目还剩最后306套，加推时间待定。
河西中部目前均价4.5万/㎡，刚刚交付的新盘挂牌均价很可观，例如此前已交付的华新城和宏图上水云锦均价高达49137元/㎡和57320元/㎡。但是，高价盘出手容易么？
河西中部未来还有不少新房可以碰运气的前提下，购房者们通常想先试试新房实在没得选之际会考虑二手房。目前高价盘成交情况一般，但是未来潜力还是比较大的。
2
河西南大批量交付或引发以下三点问题
作为南京最热门小板块之一的河西南，下半年将迎来考验。
下半年升龙天汇、正荣润峯、佳兆业城市广场、海峡城、招商雍和府和鲁能公馆都将迎来交付，一大批业主来了，配套跟的上吗？
①、最火的南外能否容纳蜂拥而至的新学生？
谈南外之前，我们先来看近期升龙天汇业主诉求上幼儿园的事情。
目前河西南交付的楼盘仅升龙天汇、五矿崇文金城和海峡城有交付。事情发生在升龙天汇与五矿崇文金城之间，原因是孩子上幼儿园问题。
目前仅五矿崇文金城有自建幼儿园，而升龙天汇没有，升龙天汇业主请求上五矿幼儿园时遭到了拒绝，五矿表示只能本楼盘业主的孩子上这个幼儿园...
五矿崇文金城和升龙天汇的体量都比较大，日后若是整体交付完成，没有自建幼儿园的小区去哪上成为首要解决问题。
再举例，之前河西中部新城小学摇号上学事件引起很大关注，由于学校的容纳程度有限，再加上一批又一批适龄儿童，只能采取摇号上学的形式。未来南外是否也会采取此措施呢？
4月14日下午，2017年建邺区小学初中学区划分公布！
南京外国语学校河西初级中学附属小学学区确定为江山大街以南，江东南路以东、以南因处在建设开发中暂无法确定施教区的地区。对应楼盘：佳兆业城市广场、五矿崇文金城、升龙天汇、正荣润峯、招商雍和府、朗诗熙华府和鲁能公馆。
由于南外小学还未建好，目前借用南京外国语学校河西初级中学校舍入学。
可是，这7盘同时交付后呢？哪怕是距离有些远的小区将来被划出学区范围后，南外小学周边小区学生能否全部容纳，也保持怀疑。
②、“星八客”聚集段道路狭窄，堵车成日常？
河西南“星八客”聚集路段道路都比较狭窄，日后出行的话必然以开车为主，地铁为辅。
住宅聚集区楼栋较为密集，马路多为两股道，容易形成堵塞。
③、投资客们，你们好不容易抢到的房真的好出手吗？
能不能出手，先了解下河西南二手房市场：
五矿崇文金城：46443元/㎡
升龙天汇：42507元/㎡
海峡城：38998元/㎡
近期河西南二手房成交情况：
2017.07.09，升龙天汇 2室2厅 82.63平米，以总价369万成交，单价44657元/㎡。
2017.06.28，海峡城云璟湾 3室2厅 139.9平米，以总价560万成交，单价40029元/㎡。
2017.06.28，海峡城云璟湾 2室1厅 88平米，以总价376.6万成交，单价42796元/㎡。
数量上，河西南二手房还处于稀缺的状态，仅3家楼盘有二手房在售；价格上，二手房价格在4万-4.5万/㎡不等，比新房贵0.5-1万/㎡。
今年下半年，河西南6盘迎来交付，将有一大批二手房冲击市场。不过这一阶段对房价影响不会太大，由于明年河西南将有金茂府和葛洲坝河西南G14地块等高价地入市，届时势必会带动房价，未来的1-2年河西南二手房还会处于抢手阶段（除去个别价格高的）。
再过几年呢？
河西南高价二手房还会抢手吗？
当河西南十几个楼盘交付完成时，二手房量爆棚，届时，价格还能继续冲高吗？
品质好盘和学区地铁资源盘或更占据优势。
3
现在买房，你要卖到什么价才不赔本？
限售之下，除了像华新城璟园这样的准现房最快三年后可出手以外，河西南不少盘都要等到五年之久才能出手，那么，你算过账么，5年后你要卖到多少钱才不赔本？
（一般打算卖房的应该不是家庭的第一套房，我们按照二套来算，由于不是首套，利率在基准的前提下上浮10%，年利率为5.39%。）
河西南——350万涨到441万才不赔本
河西南限价在3万5每平，如果买了一套100平米总价350万的房子，按照二套来算，5成首付就是175万，贷款175万。
你如果按揭买房，五年之内你需要多还利息约29万元，所以你的总成本支出（价格四舍五入）应该是：
首付：175万；
五年支付给银行的按揭利息和本金约为：29+29万=58万；
需要在2021卖二手房之前向银行提前还款是175-29=146万；
税费：约8万左右；
（未加上银行提前还款违约金和等工本费等小的支出）
总的支出在387万上下
但是175万的首付如果不买房，按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益，5年期间理财机会成本也有54万左右。
所以，河西南一套350万的房子，五年后要卖到441万才能保本。
以此类推，河西中——450万涨到568万才不赔本。
买房需谨慎 且买且珍惜 不要盲目投资!
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